[박승재 변호사의 잘 사는 法] 개정 상임법 권리금 조항의 해석

안녕하십니까? 박승재 변호사입니다.

오늘은 최근 개정되었던 상가건물임대차보호법(이하“상임법”이라 합니다)에 대하여 살펴보도록 하겠습니다. 상임법의 경우 주택임대차보호법과 함께 우리 실생활에서 가장 많이 적용되는 법률 중 하나일 겁니다. 물론 차임 연체로 인한 계약 해지 등 많은 부분들에 있어서 개정이 이루어졌지만 아무래도 이번 개정의 가장 핵심적인 부분은 아무래도 권리금 관련 조항의 신설로 판단됩니다. 이번 개정 상임법을 통하여 실무상 상당 수의 상가 건물 매매 또는 임대차에서 암암리에 주고받던 권리금을 정식으로 인정·규제하여 이를 법률로써 보호하겠다는 취지로 보여 집니다.

사실 서울시 강남 또는 서초 등 상권이 잘 형성되어 있고 유동인구가 많은 지역의 공인중개사 중 일부는 중개 수수료 자체를 목적으로 상가를 중개하는 것이 아니라 신규 임차인으로 하여금 기존 임차인에게 권리금을 지급하게끔 중개한 뒤 기존 임차인으로부터 지급된 권리금의 일정 부분을 지급받는 형태의 중개를 주요 업무로 하고 있습니다. 위치가 좋고 상권이 잘 형성된 상가 중개의 경우 억 단위가 넘어가는 권리금이 오고가다보니 그 중 3%만 받더라도 웬만한 상가 중개 수수료보다 훨씬 높은 금액을 받을 수 있기 때문입니다. 위와 같은 부동산 중개 현실을 고려하여 이번 상임법 개정 안에권리금 조항이 신설된 것으로 보입니다.

구체적인 주요 권리금 관련 상임법 조항을 살펴보면 다음과 같습니다.

상가건물임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

상가건물임대차보호법 제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다.

1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우

2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우

대강의 입법 형태는 우선 기존 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 보전받을 수 있도록 임대인이 협조해 줄 의무를 규정해놓고 임대차 기간 중 월 차임을 밀린다거나 동의 없이 전대를 해주는 경우 등 몇 가지 경우에는 임대인으로 하여금 임차인의 권리금 보전에 협조할 의무를 면해주고 있는 형태입니다.

특히 상임법 제10조의 4 조항의 경우 사실상 임대인의 재산권 행사를 현저히 방해할 우려가 있는 규정이기 때문에 그 해석을 놓고 의견들이 분분합니다. 그 중에서도 가장 논란이 되는 조항 중 하나는 바로 상임법 제10조의 4 제2항 제3호의“임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”에 대한 해석일 것이다.

조항 상에 주체, 시기 등이 명기되어 있지 않을 뿐 아니라“영리 목적”이라는 표현 역시 불분명해 보입니다. 어떤 이는 ① 기존 임차인이 나간 후 1년 6개월 동안 임대인이 신규 임차인을 받지 않고 임대차 목적물을 공실로 비워두는 등 영리 목적으로 사용하지 않는 경우를 의미한다고 해석하는 반면 어떤 이는 ② 기존 임차인이 계약 기간 중 1년 6개월 가량을 영리 목적으로 사용하지 않는 경우를 의미한다고 해석하고 있습니다. 최근에는 ③ 새로운 임차인과 계약이 체결되었음에도 불구하고 신규 임차인이 임대차 목적물에서 영리 활동을 하지 않는 경우를 의미한다는 주장도 있습니다.

과연 어떤 해석이 맞는 것일까요? 이에 관한 구체적인 판례는 아직 존재하지 않기 때문에 섣불리 결론을 내릴 수는 없을 것 같습니다.

생각건대“아니 할 경우”가 아니라“아니 한 경우”라고 과거형으로 규정되어 있는 점, 권리금의 정의 규정에 비추어 보았을 때 기존 임차인이 영리 행위를 하지 않았다면 이에 따른 영업 상 이점, 노하우와 같은 재산적 이익이 발생하지 않을 것이므로 이에 따라 기존 임차인이 받아 갈 권리금 역시 발생하지 않으므로 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있다고 보는 것이 타당한 점 등을 고려한다면 제①의견이 일응 타당해 보인다. 한편, 해당 조항의 입법 취지를 기존 임차인의 무책임한 신규 임차인 소개로 인하여 임대인의 임대차 목적물로 인한 임대 수익 행위에 방해가 되는 것을 방지하기 위함이라고 본다면 제③의견 역시 타당성이 있다고 사료됩니다.

디지털태인 칼럼니스트 법무법인 대지 박승재 변호사