개발부담금, 부과면적 미만이면 지불하지 않아도 된다?

오늘은 농지나 임야를 개발하기 위해서 수반되는 비용 중 하나인 개발부담금에 대해서 알아보겠습니다.

개발부담금이란,

토지의 형질변경이나 용도변경을 수반하는 개발사업의 시행자로부터 징수하는 부담금 형태의 공과금을 말합니다. 1980년대 말 택지소유상한제•토지초과세와 함께 토지공개념 3법의 하나로 도입된 제도입니다.

투기를 막기 위해 토지의 형질변경 등으로 생기는 개발이익 중 일정한 비율을 환수하는 제도로, 토지의 효율적인 이용을 촉진하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 하고 있습니다.

개발사업이 완료된 토지의 가격에서 개발사업을 하기 전의 토지가격과 토지개발에 소요된 비용 및 사업기간 동안의 정상지가 상승분을 공제한 나머지(개발이익)에서 25%를 징수하도록 규정되어 있습니다. 단 개발제한구역에서 원주민이 개발사업을 시행할 경우에는 개발이익의 20%를 징수하도록 하고 있습니다. [출처 : 두산백과]

우리나라의 특성상 국토의 가용면적이 부족하며, 토지소유 또는 일부 특정계층에 편중되어 있어 토지로부터 발생하는 불로소득이 다른 나라와 비교해봤을 때 상대적으로 높아 토지투기의 원인이 되었습니다.

정부는 80년대 후반 개발이익을 목적으로 하는 투기가 성행하는 것을 방지하며, 지가상승의 일정액을 환수함으로써 토지의 효율적인 이용을 촉진하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 1989년 12월 30일 개발이익환수에 관한 법률이 제정되었습니다. 개발부담금 제도는 이의 일환으로 토지초과이득세와 함께 개발이익 환수를 위한 제도로 도입되었으나 토지초과이득세법은 1998년 12월 28일 폐지되었습니다.

개발부담금의 부과대상이 되는 개발사업은 택지개발사업, 산업단지개발산업, 관광지조성사업, 도시개발사업, 교통시설 및 물류시설 용지 조성사업, 체육시설 부지조성 사업, 지목변경이 수반되는 사업 등 8개 사업입니다.

[별표1] 개발부담금 부과 대상 개발사업(제4조 관련) 바로가기

개발부담금 부과대상 면적은 도시지역 중 특별시, 광역시 또는 특별자치시의 지역 중 도시지역에서는 660㎡이상, 상기 외의 도시지역에서는 990㎡, 비 도시지역에서는 1,650㎡이상이면 대상이 됩니다.

개발부담금 산정방법은 다음과 같습니다.

개발부담금 = 개발이익 x 부담률(20% 또는 25%)

개발이익 = 종료시점지가 – 개시시점지가 - 정상지가상승분 - 개발비용

개발비용은 순 공사비, 조사비, 설계비, 기부채납액, 보상비, 양도소득세(법인세) 등이 있습니다.

개발부담금의 납부의무자는 사업시행자가 원칙입니다. 예외적으로 개발사업을 위탁하거나 도급한 경우에는 그 위탁이나 도급을 한 자, 타인이 소유하는 토지를 임차하여 개발사업을 시행한 경우에는 그 토지의 소유자, 개발사업을 완료하기 전에 사업시행자의 지위 등을 승계하는 경우에는 그 지위를 승계한자입니다.

행정기관은 각종 인허가와 준공자료를 수집해 부과대상 사업고지, 개발비용 산출명세서 조사, 부동산평가위원회 종료시점지가 심의, 부과 예정 통지 등을 거쳐 개발부담금을 부과합니다. 토지소유자는 사업 준공일로부터 40일 이내 개발비용 산출명세서를 행정기관에 제출해야 하며, 이를 미이행할 경우에는 200만원 이하의 과태료가 부과됩니다.

개발부담금 납부기한은 6개월입니다. 납부기간 내에 납부하지 않을 경우, 국세징수법에 의한 가산금(3%)와 중가산금(월1.2%)를 추가로 납부하셔야 합니다. 독촉장을 받고도 지정된 기한까지 개발부담금 및 가산금을 완납하지 않을 경우에는 국세체납처분에 따라 징수합니다.

또한, 개발부담금의 납부가 곤란하다고 인정되는 경우에는 납부연기(3년 이내) 또는 분납(5년 이내) 할 수 있습니다. 납부 유예기간에 대해서는 정기예금이자율(6%)에 해당되는 금액을 가산하여 징수하며, 담보제공이 요구될 수 있습니다.

국토교통부는 택지, 산업단지, 도시개발사업 등 계획입지사업에 대해 부과되는 개발부담금의 감면기간을 2018년 6월 30일까지 연장하고 주한미군 반환공여구역과 접경지역에서 시행하는 개발사업에 대해서도 개발부담금 50%를 경감한다고 지난 2015년 8월 10일에 밝혔습니다.

개정안에 따르면 택지개발과 산업단지, 관광단지 등 계획입지사업에 대해 오는 2018년 6월 내에 인허가를 받은 경우 수도권은 개발부담금의 50%가 경감되고, 비수도권은 100% 면제됩니다.

만약 A씨가 구입한 토지의 면적이 660㎡라고 가정 했을 때, 개발부담금 부과대상에서 제외가 될까요?

아닙니다. 부과대상이 될 수도 있습니다. A씨가 구입한 땅이 부과대상 면적보다 작다고 무조건 제외되는 것은 아닙니다. 이유는 최초 토지 개발자가 개발행위허가를 낼 때 위의 면적을 초과하여 허가를 받은 후 필지를 분할하여 분양하였고, 그 필지를 분양받아 개발하려는 A씨가 개발부담금 부과대상자가 되기 때문입니다. 따라서 토지 구입 시 개발행위 허가를 받기 위해 제출한 땅의 총면적도 확인해야 합니다.

농지나 산지에 주택이나 건물을 짓기 위해 토지를 구입했는데, 그 토지를 개발하기 위해 용도변경을 하고, 용도변경을 하면서 들어가는 비용이 배보다 배꼽이 더 큰 경우가 될 수가 있습니다. 큰 부담이 될 수 있는 부담금들을 꼭 확인 하시고 투자하시길 바라겠습니다.

한국부동산실거래가정보 홍보팀 (02-3487-9995)