부동산중개 vs 부동산컨설팅

길거리에서 ‘공인중개사사무소’, ‘부동산컨설팅사무소’ 등을 흔히 볼 수 있다. 이 곳들의 차이점은 무엇일까?

부동산중개업이란, 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다. 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 대통령이 정하는 재산권 및 물건에 대하여 거래당사자 간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것이다.

중개업을 하려면 공인중개사 자격을 취득해야 한다. 개인인 경우에는 해당 관청에 중개업등록을 해야 하며, 중개법인인 경우에는 중개업을 영위하는 상법상의 법인을 설립하고 해당 관청에 등록을 해야지 공인중개사사무소를 운영할 수 있다. 그리고 사무소에 ‘공인중개사사무소’ 또는 ‘부동산중개’라는 명칭을 사용해야 한다.

그렇다면 부동산컨설팅은 무엇일까? 부동산의 입지선정, 개발기획, 인허가, 법무, 회계, 세무, 금융, 설계, 시공 등 분야별 자문과 취득, 매매, 처분, 이용관리 등의 부동산과 관련된 다양한 문제에 관하여 전문가가 의뢰인에게 자문 및 해결방안 등을 제공하는 것을 부동산컨설팅이라 말한다.

현행 제도상 부동산컨설팅업은 자유업이며 공인중개사는 물론이고 공인중개사의 자격이 없는 일반인도 세무서에 사업자등록을 하고 영위할 수 있다.

그럼 공인중개사사무소가 아닌 부동산컨설팅사무소에서는 부동산과 관련된 계약을 할 수 있을까? 먼저 정답은 ‘없다’이다. ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’에 의하면 공인중개사가 아닌 사람은 부동산 매매, 교환, 임대차 기타 권리의 득실 변경에 관한 행위를 알선할 수 없다. 따라서 부동산 중개행위에 해당하는 거래를 할 경우에는 부동산컨설팅사무소가 아닌 공인중개사사무소를 이용해야 한다. 만약, 부동산컨설팅업자가 중개행위를 한 것으로 판단되면 무등록 중개행위로 형사처벌이 이루어질 수 있다.

이와 관련된 판례를 한번 확인해 보자.

최근 이슈가 되고 있는 공인중개사협회와 공승배 변호사의 트러스트부동산간의 공방에서도 거론이 되고 있는 판례이다.

그렇다면 부동산 컨설팅과 중개행위는 어떻게 구분해야 할까?

간단하게 의뢰인을 위해서 어떠한 활동을 했는지 확인하면 된다. 거래당사자들을 연결하고 거래조건을 절충하는 활동을 하는 거라면 부동산중개행위로 인정될 가능성이 높고, 부동산이용, 개발, 활용방안 등 종합적인 자문활동이 주된 활동인 경우에는 컨설팅행위로 인정될 가능성이 많다.

혹시라도 컨설팅이나 중개가 필요한 분 중 정확하게 모르는 분들을 위해 간략하게 정리해보았으니 참고하길 바란다.

한국부동산실거래가정보 홍보팀 (02-3487-9995)