[컬럼] 잘 고른 상가에는 불황이 없다.

불황기 부동산 투자에서 일패(一敗)는 곧 전패(全敗)다. 잃으면 다시 회복하기 어렵다는 뜻이다.  요즘 수익성부동산에 관심이 많다. 다들 아파트로 돈버는 시대는 지나갔다고 한다. 과거와 같이 아파트가격이 상승해 돈을 벌어줄 것이라는 기대는 점점 작아지고 있다. 아파트매입에 대한 부담으로 인한 심각한 전세난이나 보금자리주택에 대한 청약대기나 경쟁률의 하락 등이 이를 증명한다. 또한 2기 신도시 아파트 공급과잉과 정부의 규제가 가장 심한 부동산도 주거용 부동산이라서 강남재건축 아파트에서 보듯이 과거처럼 이젠 가격상승이 쉽지 않다. 이러한 정부규제와 중과되는 세금부담(일시적 유예)에서 벗어나 합법적으로 투자하고 소득도 올릴 수 있는 부동산을 찾는 것이 현명한 투자자이다. 상가의 경우 양도소득세 중과 대상에서 제외되며 정부의 규제도 덜 받으므로 하나의 틈새시장으로 볼 수 있다. 상가점포는 그 종류가 매우 다양하다. 아파트단지 내 상가를 비롯하여 근린상가, 전문상가, 테마상가, 백화점, 재래상가, 주상 복합상가, 민자 역사 상가 등 많이 있다. 상가점포를 투자하는 데는 기존의 상가와 신축상가로 구분하여 투자할 수 있다. 기존상가는 입지선정과 현재 매상고, 상가번영의 정도, 미래 상권활성화 등을 고려하여야 한다. 신축상가는 시공사의 신뢰성이나 안정성, 준공 후 상가활성화를 위한 노력, 임대관리 및 마케팅 능력, 사후관리 등을 따져봐야 한다.  상가 중에서 가장 안정적인 것은 아파트단지 내 상가 점포이다. 단지 내 상가는 분양공고를 통해서 입찰하는데, 점포별 내정가격 이상의 최고금액을 응찰자로 정한다. 분양경쟁이 치열하여 분양예정가보다 훨씬 높은 금액을 써내야 낙찰받는 경우가 많으므로 임대료를 기준으로 한 적정 입찰가 결정이 중요하다. 아파트단지 내 상가는 대형아파트보다는 중소형이 많은 단지가 소매영업이 잘된다. 대형아파트에는 성장한 자녀가 있는 중, 장년 층이 많아 필요한 물품 구입은 주로 백화점이나 대형 할인매장을 이용하기 때문에 상가의 영업수익이 떨어지는 측면이 있기 때문이다. 아파트 배후가구 수는 1000가구이상이 되어야 안정적인 수입을 거둘 수 있지만 인근에 대형 쇼핑센터나 할인점이 있다면 매출에 영향을 받을 수 있으므로 사전에 상권분석을 잘하여야 한다. 민자 역사는 환승 역이나 교통여건이 좋은 전철역에 위치하고 있는 때문에 유동인구가 많아 인구유입 효과가 크다. 대부분의 민자 역사는 규모가 큰데다 대형 유통시설을 갖추고 있고, 건물 내에 복합영화관을 비롯한 부대시설이 많아 새로운 상권으로 떠오를 것으로 예상하고 있으나 실제로 예상했던 만큼 상권이 활성화되지 못하여 분양가 대비 수익성으로 보면 큰 성공을 거둔 역사는 찾아보기 힘들다. 전문업종을 중심으로 형성되는 전문상가나 테마상가는 한 건물에 동일업종이 밀집되어 품목이 다양하고 가격도 저렴한 것이 장점이므로 유동인구가 많고 접근성이 우선되어야 하며, 일정지역에 국한되는 상권이 아닌 전국적인 상권에 위치해야 한다. 테마상가의 경우에 전국적인 상권이 아닌 지역상권에 위치한 경우가 많아 실패한 투자사례가 많다. 또한 동일 지역 내에 공급과잉으로 분양이 성공된 사례가 드물고 개장도 하지 못한 경우도 많이 있다. 모든 주부들의 꿈은 상가 주택이다. 1층이나 2층은 상가인 근린생활시설 용도로 사용하고 3층이나 4층은 소유자가 직접 거주하거나 임대를 놓을 수 있는 주거용 건물로서, 안정적인 임대수익과 거주 요건을 모두 갖춘 훌륭한 부동산이다. 임대용 건물에 거주하고 있으므로 관리가 편하고, 소유주가 직접 상가를 운영할 수 있으므로 선택의 폭이 넓다. 따라서 상가주택은 안정적인 임대수익을 얻을 수 있을 뿐만 아니라 나중에 처분할 때에도 시세차익을 얻을 있는 투자가치가 높은 부동산이다. 상가는 영업수익이 목적이므로 입지가 좋고 유동인구가 많은 지역의 상가에 투자하여 안정적인 수익을 얻을 수 있는 상가는 역세권 상가이다. 역세권 상가는 대부분 이미 기존의 영업자가 이미 선점하여 장사를 하고있는 경우가 대부분이라서 권리금이 형성된다. 권리금은 영업시설이나 집기 등 시설비와 고객확보, 영업상 노하우 등의 영업권의 양도에 따른 재산적 가치를 말한다. 권리금이 높은 곳은 그만큼 영업이익이 크다는 것을 의미하므로 권리금이 높은 상가를 피하는 것은 좋은 방법이 아니다. 적정권리금이 얼마인지를 찾아서 적정 권리금보다 권리금이 더 낮은 상가를 찾아 투자하는 것도 투자수익을 높일 수 있는 방법이 될 수 있다. 권리금이 낮은 상가가 권리금이 높아졌다는 것은 매매가격을 상승시킨다. 권리금이 높아진다는 것은 계속해서 임대료를 높일 수 있다는 것을 의미한다. 임차인은 권리금이 있는 한 계속해서 그 상가에서 영업하기를 희망하기 때문이다. 임대료가 높아지면 당연히 임대수익률이 높아지므로 이에 비례하여 매매가격도 상승하게 되어, 안정적인 임대수익과 매매차익 모두 얻을 수 있다. 투자액에 비해 권리금이 높은 상가, 임대수익이 높은 상가를 선택할 수 있는 힘이 일패(一敗)도 하지 않는 방법이다. 디지털태인 칼럼니스트 김광수 태인AMC 대표