부동산 가격에는 국토해양부에서 아파트 실제 거래 신고한 가격을 나타내는 실거래가가 있고, 지방세 부과를 위한 공시가격, 토지의 감정평가액인 공시지가, 실제 거래되는 상대적 거래가격 등이 있다. 하지만 실제로 거래되는 부동산 가격은 공시가격이나 감정평가액과는 다르게 부동산 자체의 수요와 공급, 매도자와 매수자의 형편, 해당 부동산에 대한 정보수준, 중간 중개업자의 능력 등으로 인해 다르게 결정된다.

부동산을 30% 싸게 사려면 어떤 가격을 기준으로 싸게 사야 실제로 싸게 산 것으로 인정하는 것일까? 그것은 통상적인 거래가격을 기준으로 생각하여야 할 것이다.

부동산은 투자의 3요소인 안정성과 수익성 그리고 환금성 중에서 안정성은 높고, 수익성은 사례에 따라 달라지므로 중간 정도로, 거래를 위해 일정기간이 필요하므로 환금성은 낮게 봐야 하는 자산이다. 안정성과 수익성에 대하여는 조금 경험 있는 사람이라면 정확한 판단이 가능하지만 환금성에 대하여는 그 기간에 대하여 정확히 판단하기 어렵다. 물론 가격의 문제로 가격을 많이 낮추면 단기간에 팔 수 있지만 인간이란 자신 소유의 것에 대하여는 긍정적으로 생각하는 본성이 있어 사실 가격을 낮추기는 쉽지 않은 일이다. 이러한 환금성에 대한 사실로 인하여 일방에는 호재로 다른 쪽은 악재로 작용하기도 하여 실거래가가 높아지기도 낮아지기도 한다.

해당 부동산 소유자가 갑자기 부도와 같은 경제적 위기상황을 직면하거나, 기간 내에 이민을 해야하거나, 가족의 질환, 사망 등으로 인하여 지방으로 이전하여야 하거나, 상속에 대비한 소유권이전, 정치인들의 재산 신고 등의 이유로 기간에 대한 손실을 감수해야 하는 경우에는 해당 부동산을 싸게 매입할 수 있는 기회를 만나게 된다.

또한 해당 부동산에 대한 정보에 대하여 어떤 해석을 하느냐에 따라 그 수익이 달라진다. 토지의 가치는 그 토지에 얼마만큼의 규모로 건물을 지을 수 있는지를 나타내는 용적율에 의하여 결정된다. 즉 2종 일반주거지역은 용적율이 200%이고 일반지역은 600%이므로 상업지역의 토지가격이 일반주거지역의 3배에 달해야 한다. 이를 기준으로 준주거 지역이 용적율 400%, 준공업 지역도 용적율이 400%이므로 같은 가격에 매입을 하게 되면 누가 손해를 보게 되는 것일까?

당연히 준주거 지역의 토지가격이 더 높다. 왜냐하면 토지가격은 용적률에 의해서 결정되기도 하지만 어떤 것을 지을 수 있느냐에 따라서도 결정된다. 즉 준주거 지역은 아파트, 주상복합, 오피스텔 건축이 가능하지만, 준공업 지역에서는 아파트형 공장 즉 지식산업센타를 반드시 일정부분건축해야 하므로 단위 가격이 즉 수익성이 1.5배~2배 낮은 건물을 지어야 하므로 토지가격이 더 낮을 수 밖에 없다.

매입하려는 부동산이 준주거 지역에서 상업지역으로 지구단위계획에 의해 용도변경 되려 한다면 당연히 매입을 서둘러야 한다. 그 가격이 50%이상 상승할 것이기 때문이다. 시세보다 20% 비싸게 매입하더라도 30% 싸게 부동산을 매입한 것이다. 때문에 부동산에 대한 사전 정보에 따라 과거 복부인과 떴다방이 성행했고, 이를 이용한 기획부동산도 난립하게 되는 것이다. 해당 정보 초기에 부동산을 매입하게 되면 중간에 매도할 기회가 생기지만, 불행하게도 가짜 정보가 된 후에도 뒤따라 들어오는 투자자는 큰 손해를 감수해야 한다. 일반적으로 해당 부동산에 대한 사전 정보를 입수한 투자자는 해당 정보가 취소되었다는 정보도 사전에 입수하게 된다.

30% 싸게 부동산을 사는 방법은 권리에 하자가 있는 경우에 복잡한 법률적 해석이 필요하므로 이를 매개로 급매물이나 경매절차를 통해 매입하면 되는 것은 대부분 아는 사실이다. 하지만 해당 정보를 어디서 구해야 하는지? 얼마에 사야 하는지를 아는 것은 전문적인 지식이 필요하다. 경매정보는 태인과 같은 전문사이트에서 쉽게 구하지만 그 권리분석과 절차를 알기 위해서는 많은 시간이 필요하고 확신이 필요하므로 단기적으로는 전문가의 도움을 받는 것이 좋다.

여타 사정의 급매물 정보는 사실 구하기가 쉽지 않다. 인터넷 카페에 보면 급매물에 대한 전문 부동산 카페들이 많이 있지만 미끼 상품일 가능성이 많고 그 중에 옥석을 가리는 쉽지 않다. 이를 위해서는 역시 자신의 전문적인 지식과 경험이 필요하고 급매물이지만 급하지 않게 철저한 분석을 통해서 결정을 해야 할 것이다. 사전 정보는 일반인들이 구하기도 어렵고, 역시 사전 개발정보가 취소되었음을 일반인이 미리 알기도 어렵기 때문에 해당지역의 토지 매입은 개발정보 이전의 가격에서 30% 이상 가격으로 매입하는 것은 보수적으로 접근할 필요가 있다.

부동산은 개별적인 특성을 강하게 가지고 있기 때문에 그 개별적인 특성이 왜곡되었을 때 즉 시간흐름의 왜곡, 용도지역의 변경, 해당 부동산의 수급현황, 사전정보의 노출, 권리의 하자 등의 문제거 수반된 부동산은 시세보다 30% 싸게 매입할 수 있겠지만, 해당 부동산을 찾고, 해석하기 위해서는 숙련된 기술이 필요하다고 할 수 있다.

최소한 중개업자에게 믿고 맡길 테니 다 알아서 해달라는 그런 자세로는 절대 30%싸게 매입할 수 없으므로 자신이 해당 부동산의 결정에 60%이상의 판단능력을 키워야 한다.

요즘 부동산 불경기에 가수요자인 매수인들이 부동산에 대한 마음이 냉각되어 있어, 잠재적 가치가 높고, 수익률도 높은 부동산들이 팔리지 않고 있다. 미분양 부동산 중에서는 마지막으로 매각하기 위하여, 일부에서는 임대나 보유에 따른 비용부담 보다는 자금회수하는 매각 쪽으로 가닥을 잡고, 통 큰 할인 매각하는 경우도 있으므로 이를 살펴보는 것도 해당 부동산을 30% 싸게 매입할 수 있는 기회가 될 것이다. 

디지털태인 칼럼니스트 김광수

(주)태인AMC 대표