[컬럼] 부동산 매매의 타이밍

부동산투자에서 돈을 벌기 위해서는 두 가지만 알면 되니 매우 쉬운 일이다,. 저가에 매입하고 고가에 매도하는 것이다. 문제는 부동산의 종류도 많을 뿐만 아니라, 개별적인 특성도 강하고, 부동산 가격에 미치는 여러 요인에 의해서 가격은 계속해서 변하므로 해당 부동산 가격의 저점과 고점을 정확하게 알 수 없다는 데 있다. 부동산 가격은 기본적으로 수요과 공급의 불균형에 의하여 변동하고, 정책에 따라, 여러 경제적 변수에 따라 영향을 받으며, 결국 부동산 가격은 장단기 파동에 의해 고점과 저점이 연속해서 바뀌는 미래지향적 성격을 갖고 있다.  그래도 행운을 바라지 않는 성공 부동산투자를 하기 위해서는 부동산을 저점에 매입하고 고점에 매도해야만 한다. 부동산가격의 불규칙한 장단기 파동에서 최저점과 최고점을 찾는 것은 신만이 안다고 할 수 있다. 부동산 가격을 결정하는 여러 요인에 의해 매도자와 매도인은 자신만의 정보와 욕망에 따라 매매 결정하므로 과학적인 데이터를 통해서는 이러한 개인의 심리적인 게임을 설명할 수 없기 때문이라는 생각도 든다. 결국 최저점은 가격이 상승 전환되어야 알 수 있고 최고점은 하락이 분명한 뒤에야 만 알 수 있는 것이다. 그렇다면 최저점과 최고점을 알 수는 없어도 저점과 고점을 찾을 수 있다면 역시 장기적으로 성공투자를 할 수 있으며 최소한 손해를 덜 보는 투자를 할 수 있을 것이다. 저점과 고점은 언제 사고 팔 것이냐를 결정하는 것이므로 부동산투자는 가격의 문제지만 결국 시기(Timing) 즉 기회의 문제인 것이다. 때를 놓치면 투자도 실패하는 것이다. 저점에 매입하고 고점에 매도하였더라도 같은 수익을 가져다 주지 않는다. '갑'이라는 투자자는 1주택은 소유하였고 이제 은마아파트를 매입하려고 하는 데 가격이 8억원이라면 나중에 9억에 매도할 경우에 양도소득세 대상이 된다. 반면에 '을'이라는 투자자는 무주택자로서 은마아파트를 8억원에 매입하였다면 3년 후 1주택 비과세요건을 갖춰 9억에 팔더라도 양도소득세가 없으므로 투자수익이 커질 수 있다. 같은 가격에 매입하고 매도하였더라도 수익이 달라진다. 저가매입과 고가매도의 규칙은 투자수익을 만들기 위한 툴(Tool)이므로 저점과 고점에 관점은 개인에 따라 다르게 된다.  저점과 고점을 찾는 가장 좋은 방법은 해당 부동산의 내재가치를 평가하는 일이다.  내재가치(Intrinsic Value)는 미래의 수익을 요구수익률(리스크 포함)로 환원한 현재가치이다.  미래가치를 현재가격으로 할인하여 계산한 가격이므로 현재의 저점가격이 미래에 얼마의 가치가 될 것인지를 판단하는 것이다. 예를 들어 재개발 지역내 다세대를 매입하였을 경우에 5년 후 아파트 입주를 하게 되었을 경우에 미래가격과 비교하여 목표수익률을 환산하여 현재의 매입가격을 추정하는 것이다. 미래의 가격은 기대가격으로서 추정하는 것이므로 개인마다 평가가 다를 수 있으므로 내재가치는 상대적 가격이라 할 수 있다. 내재가치가 낮아지면 저점이 더 낮아질 수 있으므로 매입을 보류하여야 하고, 고점이 낮아지게 되므로 현재 최고점일 수 있으므로 매도를 서둘러야 한다. 반대로 내재가치가 높아지면 저점이 높아지므로 현재의 저점은 최저점일 가능성이 높으므로 매입을 서둘러야 하며, 고점이 높아지므로 매도를 보류하여야 한다. 내재가치는 정책에 따라서 변한다. 매입한 부동산이 다 주택자 양도세중과 해제가 되면 다 주택자의 미래수익은 정책시행 이전보다높아지므로 내재가치는 상승한다. 재건축 내 아파트의 경우 소형아파트의 비율을 높이면 미래의 수익성이 낮아지므로 내재가치가 하락한다. 재개발지역 내 부동산들은 향후 사업무효 가능조건이 완화되어 재개발 추진이 느린 곳은 사업전망을 불투명하므로 미래가치가 하락하여 내재가치가 역시 하락한다. 3종 일반주거지역이 지구단위계획에 의해 상업지역이 되어 용적률이 상승하였다면 토지가치가 상승하여 내재가치가 역시 상승한다.  내재가치는 수급불균형에 의해서 단기적으로 변한다. 수도권지역의 2기신도시 내 아파트 과다공급으로 인한 미분양 등으로 기존 아파트 가격의 하락은 단기적인 미래가치의 하락을 가져와 내재가치가 하락한다. 2009년부터 공급되고 있는 소형 도시형생활주택의 경우도 임대수익률 증가 기대감으로 토지가격의 상승을 가져와 내재가치를 증가시켰다.  내재가치는 지역적 개발호재에 의해 상승한다. 평창올림픽유치, 제2영동고속도로 건설등은 해당 지역으로 토지가격을 상승시켜 내재가치는 상승하며, 지난 2012년 1월31일 발표한 경부선라인과 영도고속도로 경인라인 지역의 대단위 토지거래허가구역 해제는 토지이용을 가능케하므로 토지거래를 증가시키고 토지가격을 상승을 예상할 수 있으므로 내재가치를 상승시킨다고 볼 수 있다.,  저점과 고점은 내재가치를 시장가격과 비교하여 평가하는 가격이며, 내재가치는 투자자의 목표수익률과 미래가치의 평가에 따라 상대적으로 다르므로 자신의 정확한 평가기준을 만드는 것이 중요하다. 디지털태인 칼럼니스트 김광수 태인AMC 대표