[컬럼] 부자들은 효율적으로 투자한다

부자들은 효율적으로 투자한다. 부동산 투자에서 돈 버는 방법은 간단하다. 자신이 매입한 가격보다 더 비싸게 매도해서 차익을 남기면 된다. 하지만 말은 쉬워도 실제로 실행에 옮기기 어렵다는 것은 다들 잘 알고 있다. 하지만 어렵다고 생각 없이 투자하는 것보다 어리석은 것은 없다. 손해를 보더라도 철저히 자신의 판단과 결정으로 해야 나중에 교훈으로 삼아 같은 실수를 되풀이 하지 않을 수 있다. 실패가 성공의 어머니인 셈이다. 귀감이 되는 것이다. 부자들은 아무나 되는 것이 아니다. 그들은 옷은 누추하게 입었거나 생활이 검소하다고 하더라도 부동산을 보는 안목과 경험은 수 없이 많다. 아마 여러 번 실패한 것을 반면으로 삼고 디디고 일어났을 것이다. 부자들은 부동산가격이 어떻게 결정되는 지를 잘 알고 효율적으로 투자한다. 부동산 가격을 결정하는 것은 여러 요인이 있다. 부동산 시장의 거품이나 폭락은 항상 경제학이론들로 설명된다. 경제학에서 이야기 하는 가격결정이론의 기본은 수요공급에 의하여 가격이 결정된다는 것이다. 서울지역의 아파트가격이 지난 해 바닥을 지났다고 이야기하는데 이는 서울지역의 아파트공급이 많지 않고 지난 수 년 동안 집을 매입하지 않았던 사람들이 이제 사려는 수요가 꾸준히 증가하면서 아파트 가격이 상승하고 있는 것이다. 마찬가지로 수도권지역은 올 해 들어 바닥을 지나 상승하고 있는데 과거 수도권지역은 2기 신도시 등 아파트 과다 공급으로 인해 사려는 사람들의 수요보다 공급물량이 너무 많아지자 미분양증가와 분양가하락으로 이어지면서 아파트가격이 하락하게 된 것이다. 서울지역의 가격상승과 전세가격 상승으로 인해 수도권으로 수요가 증가하자 가격상승으로 이어지고 있다. 부동산가격 폭등을 가라앉히기 위해 개발한 2기신도시 계획이 과잉공급으로 인하여 가격폭락으로 이어지는 순환을 하고 있는 것이다. 지역을 중심으로 한 투자에서는 수요공급의 법칙이 중요하다. 경제학에서 희소성이란 사람들이 필요로 하는 것에 비하여 질적이나 양적으로 제한되거나 부족한 상태를 말하는데 희소성 있는 부동산을 가지고 있는 사람은 가격협상에서 우위에 있다고 할 수 있다. 산이나 강 조망권, 명문학교, 역세권 등은 희소성을 구성하는 요소들이다. 이 희소성은 불경기일 경우에는 그 가치가 반감된다. 먹고 살기 어려운데 희소상의 가치만큼 대가를 지불하기에는 어렵기 때문이다. 호황기에는 이미 먹고 살기에 여유가 있으므로 희소성 있는 부동산에 투자할 여력이 있을 수 있기 때문에 그 가치는 높아간다. 희소성 있는 부동산을 불경기에 싸게 사서 호황기에 비싸게 파는 것도 투자의 효율성을 높이는 것이다. 소비자 경제학에서는 소비자의 심리적 요인을 중요하게 여기고 있다. 사람의 심리는 예측하기 어려운 요소라서 비경제적요소라고 하는데 투자에서 심리적인 영향을 무시하는 것은 많은 위험을 내포하는 것이다. 사실 심리적인 요소는 여러 경제적인 요인이 복합적으로 개인의 성향에 영향을 미친다. 개인의 성향은 집단의 심리로 변하기 쉽기 때문에 부동산의 폭락이나 거품이라는 현상이 발생한다. 집단심리로 바뀌면 평소 사소한 요인들도 중요한 요소들로 바뀌어 가격결정요인에 민감하게 반응한다. 2008년 금융위기 이후에 투자심리가 급속히 냉각되어 부동산 매입자체를 꺼리거나 보류하고 1~2인 가구에 대한 중요성이 부각되면서, 투자측면에서 대형평수 기피현상과 소형평형 최우선 심리가 투자자들 사이에 당연하게 자리잡았다. 이러한 현상이 중대형 평당분양가를 소형평형 분양가와 비슷한 수준으로 끌어내렸다. 대형평수를 소비자들이 기피하는 상황에서 팔려면 가격을 내리는 방법밖에 없는 것이다.  또 다른 비경제적 요소로서, 부동산투자에서 성공하려면 트렌드(Trend)를 알아야 한다고 한다. 트렌드는 추세라고도 할 수 있는데 당시 가장 인기 있는 것, 가장 잘 팔리는 것이라고도 할 수 있다. 불경기에는 판상형 아파트가 호황기에는 타워형 아파트가 인기가 있다고 한다. 한 때는 주상복합이 부의 기준이 될 정도로 인가기 높았지만 지금은 심하게 이야기 하면 천덕꾸러기하고 할 정도로 인기가 없다. 한 때는 전원주택 붐도 불었고, 2010년 전 후로는 수익형부동산으로 도시형생활주택과 오피스텔이 인기가 높았다. 트렌드는 시간에 따라서 변화하므로 시간이 흐른다고 해서 그 가치가 증가하는 것은 아니다.  경기가 풀리는 호황기가 되면 중대형평형 수요가 증가하고 고급주택에 대한 선호 현상이 커지고, 세종시가 건설되면서 공공기관 이전과 맞물려 혁신도시에 대한 투자 붐이 일어나고 있다. 심각한 전세 난으로 인해 신도시로 신도시로 서울탈출이 러시를 이루고 있고, 해당지역 내 국민주택규모의 기존 미분양 아파트들의 계약률이 높아지고 있다. 부동산 투자의 효율성은 경제적 요인과 비경제적 요인 등이 복합적으로 작용된 결과이다. 부자들은 단순히 수요와 공급, 희소성 등 경제적 요인 뿐만 아니라, 수요자들의 심리와 추세 등을 함께 고민하여 자신의 실전경험과 감각으로 투자 방향을 설정하고 결정함으로써 투자의 효율성을 높이고 있다. 부동산태인 칼럼니스트 김광수 ㈜태인AMC 대표