"제주도 농지, 앞으로 허가 받기 어려워져.."

앞으로 제주도의 토지 매매는 물론 경매를 통해서도 취득하기 쉽지 않을 전망이다.

뿐만 아니라 취득을 하더라도 사후관리를 철저히 하지 않으면, 처분명령을 따라야 한다.

제주시에서 결단을 내린 것이다.

4월 6일(월) 제주특별자치도는 농지를 편법 취득하여 다른 목적으로 전용하는 사례가 늘어나고, 투기와 난개발로 인해 농지가 잠식되는 것을 막기 위해「제주 농지기능관리 강화 방침」을 발표했다.

오늘은 그 내용을 정리해 본다.

제주지역의 전체 농지 53,300ha 중 도내거주자 소유면적은 42,270ha(79.3%)이며, 도외거주자 소유면적은 11,032ha(20.7%)이다. 도외 거주자의 제주도 농지 구입량은 해를 거듭할수록 늘어나고 있다.

더 중요한 것은 이렇게 비거주자가 취득한 개인농지는 특별한 경우를 제외하고는 임대가 불가함에도 불법 임대 사례가 빈번하게 발생하고 있으며, 농영경영계획서와 관계없는 일반건축, 펜션, 관광시설 등으로 용도를 변경하는 경우도 많이 발생하고 있다는 것이다.

이러한 문제를 해결하기 위해 제주시에서 발표한 「제주 농지기능관리 강화 방침」의 핵심 요지는 이렇다.

첫째, 농지이용실태 전수조사 및 지속적 관리

농지이용실태의 전수조사는 방대한 조사와 인력 등 현실적인 한계를 감안하여 3단계로 진행한다.

둘째, 비자경농지는 농지법에 주기적으로 점검 및 관리하고 지역 주민의 참여방안 마련

조사에서 비자경 농지로 판별되는 경우 농지법의 규정에 따라 청문절차를 거쳐 처분의무를 부과하는 등

공정한 조치가 이루어지며, 위반자에 대하여 관리카드를 작성하는 등 특별관리가 실시한다. 

농업경영 등 처분의무 부과 기간 중 농업경영을 할 경우 행정처분이 유예되나, 처분 명령이 이루어진 이후에는 행정처분이 소멸되지 않고 처분이 완료 될 때까지 유효

셋째, 농지기능 및 사후관리 기능 강화

1. 제주도라는 섬의 특성상 섬에 실제 거주하지 않으면 영농을 지속하기 힘든 점을 고려하여 농지취득자격증명서 발급 심사를 강화한다.

*농지취득자격증명 발급 요건*

  - 농지취득자격증명발급 대상자 일 것

  - 농지를 취득하는 목적이 적합할 것

  - 개인이 주말·체험영농에 이용하고자 농지를 취득하는 경우 면적이 1천제곱미터 미만일 것(세대원 소     유전부 합산면적)

  - 농업경영능력 등 농업경영계획의 실현가능성이 인정되어야 합니다.

2. 첨단과학 장비와 기법을 병행·활용하여 매년 9월~11월까지 토지이용실태를 정기적으로 조사하고, 필요시 수시확인 등 사후관리를 강화한다.

3. 마을회, 노인회 등 자생조직 회원을 농지이용실태 점검단으로 위촉하여 연중 모니터링제 도입 및 상시관리 체계 운영한다.

4. 농지의 원래기능 회복이 극대화되도록 전담조직을 보강하여 체계적이고 지속적으로 관리한다.

넷째, 농지의 정당한 이용과 공급 활성화

현행제도를 최대한 활용하여 부족한 부분에 대해서는 중앙정부와 협의하여 제도를 개선하고 농지법 개선을 통해 실제 농업인의 이익증대 도모한다.

이상 「제주 농지기능관리 강화 방침」의 주요 내용을 살펴보았다.

Q) 법에 규정된 농지의 개념은 무엇인가요?

A) ① 전·답, 과수원, 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제의 토지현상이 농작물 경작 또는 다년생식물 재배지로(3년이상) 이용되는 토지

   ② 농지의 개량시설의 부지(시설은 농지가 아님

   ③ 농지에 설치하는 농․축산물 생산시설의 부지

Q) 농지이용실태 조사에서 말하는 ‘자경’의 뜻은 무엇인가요?

A) 농지법에 규정된 자경의 정의는 ‘농업인이 그 소유 농지에서 농작물을 경작 또는 다년생식물 재배에 상시 종사하거나 농작업의 1/2이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배하는 것과 농업법인이 그 소유농지에서 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것을 말합니다.

Q) 기계화가 가능한 작물들은 대행이 가능한데, 이를 자경이라고 볼 수 있나요?

A) 농작업의 2분의 1이상을 자기의 노동력으로 소유농지에서 경작 또는 재배하는 것을 자경이라고 하며,

타지역에서 인부 고용등을 통하여 유무선에 의한 작업지시만 내리는 경우는 자경이라 할 수 없습니다.

Q) 비거주자로써 주말농장, 무농약, 무제초 등 친환경농업 형태의 농업경영은 가능한가요?

A) 종자 파종만 해놓고 관리와 수확을 소홀히 하는 것은 농업경영이라고 볼 수 없습니다. 모니터링 요원을 통해 주기적으로 확인하고 관리할 계획입니다.

Q) 크기에 따른 농지취득자격증명의 발급여부는 어떻게 되나요?

A) 1,000㎡미만의 주말·체험농장 등 농지법에서 규정하고 있는 경우 비농업인도 농지를 취득할 수 있으나

1,000㎡이상의 경우에는 영농계획서를 제출하여 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 하지만 제주는 ‘섬’이라는 지리적 특성으로 교통여건 상 쉽게 접근이 곤란하므로 실제로 경작이 가능한지의 여부를 심도있게 검토할 것입니다. 또한, 1,000㎡미만의 주말·체험농장용으로 농지를 취득하여도 농지이용실태조사의 대상이며, 정당한 사유없이 타인에게 임대하거나 휴경할 경우 처분대상이 됩니다.

Q) 임야와 목장용지(초지)도 조사대상인가요?

A) 임야와 목장용지(초지)는 농지법 적용대상이 아니므로, 이번 조사에서는 제외됩니다. 하지만 이들도 목적 외 사용에 대해서는 별도의 대책을 강구할 계획입니다.

Q) 농업경영에 이용하지 않는 농지는 어떻게 해야하나요?

A) 만약 본인이 소유한 농지가 농업경영에 이용되지 아니하는 경우는 해당농지를 1년 이내에 해당농지를 처분해야 합니다.

Q) 도외거주자이며, 3년 전 매입한 농지 5,000㎡가 휴경중이면, 처분대상으로 보이는데 매입자가 나타나지 않으면 어떻게 하나요?

A) 처분대상으로 실제 영농하고자 하는 자에게 처분하거나, 한국농어촌공사에 매입 또는 임대위탁 요청을 할 수 있습니다. 만약 농업경영을 할 의도가 없으면서 농지취득자격증명을 발급받았다면 허위영농계획서를 제출한 것으로 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처벌대상이 될 수 있습니다. 마찬가지로 영농계획에 따라 경작하시거나 실경작자에게 처분해야 합니다.

Q) 불법전용 한 농지에 대한 조치사항은 어떻게 되나요?

A) 농지법에 따라 원상회복 명령을 받게 되며, 이와 함께 징역 또는 벌금과 같은 처벌을 받을 수 있습니다.

더불어 원상회복 명령을 이행하지 않으면, 대집행(행정대집행법 준용)으로 원상회복을 할 수 있습니다.

오늘은 현재 논란이 되고 있는 「제주 농지기능관리 강화 방침」의 주요 내용과 그와 관련된 질의응답내용을 정리하여 살펴보았다.

현재 전해지는 제주도의 소식을 살펴보면 농지취득자격증명 발급에 대해 본인이 직접 가지 않으면 신청자체를 받고 있지 않다고 한다.

이 사실을 모르고 농지취득자격증명 발급이 필수인 물건을 낙찰 받은 사람들의 경우 입찰보증금을 날릴 위기에 처해있다.

앞으로 제주도에 농지를 구입할 의사가 있거나, 혹은 농지를 구입했지만 직접 농사를 짓고 있지 않은 독자들은 유념하여, 살펴보고 제주특별자치도에서 발표한 「제주 농지기능관리 강화 방침」를 꼼꼼하게 살펴보고 확인해야 할 것이다.

제주도 농지의 가격하락에 대한 우려의 목소리도 나오고 있다.

그 피해를 고스란히 제주도민이 짊어진다는 것이다.

하지만 경자유전의 원칙을 따른다는 제주특별자치도의 입장도 강경하다.

앞으로의 귀추가 주목된다.

제주도 농지의 거래는 물론 경매입찰률에 대해서도 신경써 봐야 할 일이다.

[한국부동산실거래가정보 홍보팀 02-3487-9777]