개정된 상임법(상가임대차보호법)이 경매에 미치는 영향

[상가경매 – 이젠 고액 임차보증금도 낙찰자가 인수할 수 있다]

2013년 9월에 보증금 2억원에 월세 250만원의 조건으로 서울 소재 상가를 임차하고 사업자등록을 마친 A씨는 계약 당시에 등기부등본에 근저당이나 가압류 또는 압류 등이 하나도 없는 상태임을 확인했다. 그 후 2014년 2월에 B은행의 근저당이 설정되었고 2015년 6월에 B은행에 의해 경매가 신청되었다. 별도의 전세권을 설정하지 않은 A씨의 보증금은 어떻게 될까? 결론은 한 푼도 배당을 못 받고 상가를 비워줄 가능성이 매우 높다. 왜 그럴까?

낙찰된 상가의 임차인은 상가건물임대차보호법(이하 ‘상임법’이라 함)에 의해 일정한 요건을 갖춘 경우 배당을 받거나 보증금을 새로운 주인(낙찰자)에게 인수시킬 수 있다. 여기서 일정한 요건이란 1) 소위 말소기준권리 이전에 대항요건(점유+사업자등록)을 갖추어야 하고, 2) 환산보증금(보증금에 월세x100을 더한 금액)이 지역별 및 기간별로 정해진 금액을 초과하지 않아야 한다. 여기서 ‘기간’을 결정하는 기준일은 임차인의 사업자등록일이 아닌 최초의 담보물권(저당, 근저당, 담보가등기 등) 설정일이다. 즉, 위의 예처럼 2014년 2월의 서울지역인 경우, 상임법의 적용을 받을 수 있는 환산보증금의 한도는 4억원이다. 그런데 A씨는 환산보증금(4억5천만원)이 이 한도를 초과하므로써 법 자체의 적용을 받지 못해 아무런 권리도 주장을 할 수 없는 억울한 처지가 되고 만 것이다.

이렇듯 주택임대차보호법과는 달리 환산보증금 규정으로 인해 법 자체의 적용을 받을 수 없었던 억울한 상가임차인을 위해 일부 개정된 상임법이 2015년 5월 13일 시행되었다. 아래와 같이 제2조의 ③항이 추가되므로써 환산보증금에 상관없이 대항요건을 갖춘 임차인은 제3자에게 대항력을 주장할 수 있게 되었다. 단, 부칙에 의해 이 법 시행일 이후에 최초로 체결되었거나 갱신된 계약에 의한 임대차만 적용이 된다.

제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

즉, 2015년 5월 13일 이후에 말소기준권리보다 먼저 대항요건(건물의 인도 및 사업자등록)을 갖춘 임차인은 환산보증금이 일정 한도를 초과하더라도 법 개정 전과는 달리 낙찰자에게 보증금 전액을 포함한 기존 임대차계약을 인수시킬 수 있게 되었다.

예를 들어보자.

2015년 5월 14일에 사업자등록을 한 서울 소재 상가임차인 K씨의 임차보증금은 3억원이고 월세는 300만원이다. 2015년 5월 16일 이 상가에 선순위의 근저당(말소기준권리)을 설정했던 L은행은 2016년 6월에 해당 상가를 대상으로 경매를 신청하였다. K씨의 보증금 3억원은 어떻게 될까? 정답은 ‘전액보호’이다.

비록 환산보증금(6억원)이 한도를 초과하지만 은행의 근저당보다 선순위인 K씨는 개정된 상임법에 의해 낙찰자에게 대항할 수 있게 됨으로써 보증금을 포함한 계약내용 일체가 새로운 주인에게 인수가 되는 것이다.

한편 임차인이 원한다면 배당을 받는 것도 가능할까? 정답은 ‘불가’이다. 환산보증금을 초과하는 경우 상임법 제5조(보증금의 회수)는 적용되지 않으므로 우선변제권이 인정되지 않아 배당에 참여할 수 없기 때문이다.

이와 같이 개정된 상임법은 환산보증금이 한도를 초과하는 상가임차인에게 권리를 보장받을 수 있는 길을 열어 주었지만, 현실적으로 여전히 은행의 근저당보다 순위가 늦어 낙찰자에게 ‘대항’할 수 없는 처지에 놓이게 될 확률이 높은 임차인의 입장에서는 우선변제권의 확보를 위해서 ‘전세권’ 설정을 전제조건으로 하는 임대차계약을 체결하는 것이 바람직하다고 할 수 있다. 만약 경매대상 부동산에 전세권을 설정하지 않은 후순위임차인일 경우 배당요구종기일까지 가압류를 설정하고 배당요구를 하여 일반채권자로서라도 배당에 참여할 수 있는 방법을 모색해야 한다.

이제 개정된 상임법이 시행된 지도 꽤 지났으므로 머지 않아 규모가 큰 상가들을 중심으로 관련 조항의 적용을 받는 물건들이 드물게 경매에 등장할 것이다. 따라서 입찰자의 입장에서는 ‘배당에는 참여하지 못하고 낙찰자에게 보증금 전액이 인수가 되는 선순위 임차인’의 존재 여부를 확인하고 이를 입찰가에 반영하는 것이 무엇보다 중요해졌다고 할 수 있다.