만약 당신이 경매로 낙찰받은 땅이 공무원의 실수로 면적을 잘못 기재해 실제 면적이 알고 있었던 면적이 아니라 1/3 적은 면적이라며 연락이 온다면……

아마 이런 연락을 받게 된다면, 그 순간 정신이 나간 것처럼 넋을 잃은 상태가 될 것 같다. 최근 광주지방법원에서 이와 같은 사례에 대한 판결이 있으니 한번 확인해 보자.

1978년, 전남 함평의 실제 면적이 2,367㎡인 토지를 지적공부상 면적을 평에서 제곱미터(㎡)로 환산 등록하는 과정에서 담당 공무원의 과실로 그 면적이 3,367㎡로 기재되었다. A씨는 이 사건의 토지를 포함한 토지 10필지를 2001년 4월에 낙찰받아 대금을 모두 지급하고 소유권을 획득하였다.

한편, 이 사건의 토지가 지적공부상 오류가 있음을 확인해, 면적을 3,367㎡에서 2,367㎡로 정정하고 함평군수는 2014년 8월에 A씨에게 그 사실을 통지하였다.

A씨는 기재돼있는 면적에 맞춰 낙찰대금도 높게 산정을 하였고, 과다 기재된 면적에 해당하는 금액과 지연손해금을 돌려달라는 소송을 냈다.

담당공무원의 과실로 이런 사건이 발생하였는데, 낙찰자인 A씨는 과다 기재된 부분만큼의 낙찰대금과 지연손해금을 돌려받을 수 있을까?

광주지방법원 2016나50012 손해배상(기)

원고의 주장

이 사건 토지의 지적공부를 관리하는 소관청인 피고 소속 담당공무원의 과실로 인하여 위 토지의 면적이 과다하게 기재되어 이 사건 경매절차에서 위 토지의 낙찰대금이 높게 산정되었으므로, 피고는 원고에게 손해배상으로 과다 기재된 면적에 해당하는 낙찰대금 4,323,000원 및 그 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

판단

지적공부상 과다하게 기재되었다가 지적공부의 정정으로 공부상 면적이 1,000㎡ 줄어들었으나, 그 공부상 감소된 면적은 실제로는 이 사건 토지에 관하여 인정되지 않는 면적인데 절차상의 실수로 잘못 기재하여 공부상으로만 존재하던 것이고, 위와 같은 정정으로 인하여 원고가 공부상 감소된 면적만큼 실제로 토지를 상실하였거나 또는 당연히 취득하였어야 할 토지를 취득하지 못하게 되는 것은 아니다. (대법원 1996. 11. 15. 선고 96다34702 판결 참조).

나아가 원고 주장과 같이 이 사건 경매절차에서 경매목적물인 이 사건 토지에 관하여 감정인이 위 토지의 단위면적당 가액에 지적공부상 면적을 곱하여 최저경매가격을 정함으로써 실제보다 최저경매가격이 높게 책정되었다고 하더라도, 위 경매절차를 통한 원고의 소유권 취득이 수량지정매매에 해당한다고 볼 만한 특별한 사정이 없는 이상(일반적으로 담보권실행을 위한 임의경매에 있어 경매법원이 경매목적인 토지의 등기부상 면적을 표시하는 것은 단지 토지를 특정하여 표시하기 위한 방법에 지나지 아니한 것이고, 그 최저경매가격을 결정함에 있어 감정인이 단위면적당 가액에 공부상의 면적을 곱하여 산정한 가격을 기준으로 삼았다 하여도 이는 당해 토지 전체의 가격을 결정하기 위한 방편에 불과하다 할 것이어서, 특별한 사정이 없는 한 이를 민법 제574조 소정의 '수량을 지정한 매매'라고 할 수 없다는 취지의 대법원 2003. 1. 24. 선고2002다65189 판결 참조) 위와 같이 최저경매가격이 높게 책정되었다는 사정만으로 지적공부상 감소된 면적에 해당하는 만큼 대금을 추가로 지급하는 손해를 입었다고 단정할 수는 없다.

결국 위와 같은 지적공부의 기재 오류에 대한 담당공무원의 과실로 원고에게 어떠한 손해가 발생하였다고 볼 수 없으므로, 손해 발생을 전제로 하는 원고의 주장은 이유 없다.

광주지방법원에서는 담당공무원의 과실로 지적공부에 기재를 잘못 했지만, 토지 전체의 가격을 결정하기 위한 방편에 불과함으로 원고의 손해를 인정해 주지 않았다. 원고인 A씨는 과다 기재된 부분만큼의 낙찰대금과 지연손해금을 받을 수 없었던 사례이다.

또한, 공부상의 면적과 실제 측량한 면적이 다른 경우가 종종 있다. 일제시대에 처음 도입된 측량기술로 측량한 것이 현재까지 이어져 내려오면서 발생하는 오차이다. 이 오차를 허용공차라고 하는데, 이 범위 안에서 면적이 다르다면 문제가 되지 않는다.

현재 국토교통부는 전국적으로 지적재조사사업을 진행하고 있다. 첨단 기술을 이용한 국토의 정확한 측량을 사업목표로 2012년부터 2030년까지 전 국토를 정확하게 조사•측량하여 국민의 재산권을 보호하고 국토를 효율적으로 이용하기 위해서 위 사업을 진행하고 있다.

100여 년 전 아날로그로 제작된 지적도를 첨단 기술을 이용하여 훼손, 변형되지 않는 디지털 지적으로 전환을 하며, 상당수의 지적불부합지를 토지경계의 효율적으로 조정하고 있다.

보다 자세한 내용은 한국국토정보공사 http://www.lx.or.kr/ 에서 확인할 수 있다.

한국부동산실거래가정보 홍보팀 (02-3487-9995)