낙찰받은 상가 임대기간 내 뜻대로 조절하는 방법

저금리 시대에 상가투자에 관심갖는 분들이 많이 계십니다. 입지가 좋고 임차인이 비교적 최근에 인테리어 등을 했다면 재계약을 하게 되는 경우도 많이 있습니다. 최근 안산지역에 낙찰을 받으신분이 낙찰 후 임차인과 재계약을 하려는데 2년 계약을 하고 2년뒤 명도를 하고 싶다고 하시면서 상담을 해 오셨습니다. 2년 뒤에 낙찰받은 상가에서 직접 사업을 하시려고 하는데 2년뒤에 임차인이 명도를 해 주지 않을 수도 있으니 어떻게 하는게 좋겠냐는 질문이셨습니다.

개정된 상가건물임대차보호법에서는 환산보증금이 초과되더라도 최초 임대차기간으로부터 5년간의 계약갱신요구권을 보장하고 있습니다. 경매사건의 임차인은 전 소유자와 계약을 한지 1년이 좀 지난 시점에 경매를 당하게 되어 만약 2년간의 재계약을 한다면 추가로 약2년여의 기간을 계약갱신요구를 하여 연장할수 있습니다.

이런 경우 제소전 화해와 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서를 활용할수 있습니다. 먼저 제소전 화해는 소를 제기하기 전에 지방법원 판사 앞에서 임대인과 임차인이 화해를 하는 것입니다. 화해 내용에는 통상 계약서에 있는 내용 및 특약사항들이 들어가며, 계약만료시 임차인은 임대인에게 건물명도를 한다라는 문구가 당연히 들어가게 됩니다. 후일 임차인이 화해내용에 있는 조항을 이행하지 않게 되면 이 제소전 화해가 강제집행을 할수 있는 집행권원이 됩니다. 명도소송을 통해 집행권원을 얻는 것 보다 훨씬 유리한 점이 많아 많이 사용되고 있습니다.

건물의 인도 및 반환에 관한 공정증서는 공증인법 56조 3항에 명시되어 있으며 2013.11.29.부터 시행중에 있습니다.

그러나, 이 공정증서는 계약만료일 6개월 이내에 작성된다는 점이 특징입니다. 즉, 계약이 종료되기 전 6개월 이내에 신청이 가능한 것으로 계약당시 신청하는 제소전 화해와는 다른점이 있습니다.

위의 내용을 검토하여 상가의 낙찰자는 임차인과 재계약을 하면서 제소전 화해를 작성하는 내용을 특약사항으로 넣고 계약을 하게 되었습니다.

임대인 입장에서는 향후 발생될 명도에 대한 집행권원을 확보할수 있고, 임차인 입장에서는 계약만료시 보증금반환에 대한 내용을 넣어 보증금 미반환시 강제경매를 신청할수 권원을 확보할수 있으므로 상황에 맞게 잘 활용하면 좋을 것입니다.


디지털태인 칼럼니스트 우광연

우리에셋부동산카운셀링 대표