[컬럼] 임대수익형 부동산 전성시대, 그 이유는?

임대수익형 부동산이 그야말로 전성시대를 구가하고 있다. 택지개발지구내 근린주택을 지을 수 있는 점포 겸용 단독주택용지가 최고경쟁률 2746대 1까지 치솟는가 하면 경매시장에서도 경매물건이 급감하고 낙찰가율이 치솟는 등 그 인기가 식을 줄 모르고 있다. 특히 경매물건의 경우 지난해 금융위기 직후인 2009년 7만7천여건이 경매시장에 쏟아져 나왔음에 비해 2014년에는 3만9천여건으로 반토막이 날 정도로 줄어들었고, 낙찰가율도 10%p 이상 치솟았다. 같은 기간 아파트 낙찰가율이 약 4.5%p 상승한 것과 비교해도 임대수익형 부동산의 인기를 실감할 수 있다. 임대수익형 부동산은 매월 월세를 받을 수 있는 상품으로 상가, 오피스텔, 원룸주택, 아파트형공장 등이 대표적이었으나 최근 몇 년 사이 주택 전세난을 틈타 중소형아파트나 연립ㆍ다세대주택도 임대수익형 부동산으로 급부상하고 있다. 이렇듯 임대수익형 부동산이 호황을 누리고 있는 이유는 무엇일까? 우선 주거용 부동산 가격 상승력이 한계에 봉착했다는 인식이 팽배해 있다는 점이다. 외환위기와 금융위기라는 두 번의 큰 위기를 겪으면서 이제 더 이상 예전과 같은 주택가격 상승은 기대할 수 없다는 인식이다. 그러한 기대치 저하는 주거용 부동산에 대한 한정된 수요를 만들어내면서 특별히 싸거나 호재가 있어 가격상승 여력이 있거나 신규 분양 아니면 주택구입을 아예 거들떠보려고도 하지 않는 성향을 더욱 강하게 만들었다. 더불어 주택수요가 임대수요로 전환되면서 임대가가 치솟게 되고 임대를 통해 수익을 창출하려는 투자자들이 몰리면서 원룸주택, 중소형아파트를 비롯해 연립ㆍ다세대까지 주거용 임대상품으로 인기가 급등하고 있다.  둘째, 저금리 기조가 지속되고 있는 탓이다. 지난 3월 한국은행 기준금리가 1.75%로 사상 첫 1%대 초저금리시대가 열렸고 4월에도 금리가 동결됐다. 그만큼 예ㆍ적금상품에 대한 인기가 감소하면서 이들 보다 2~3배 이상의 수익이 발생하는 오피스텔, 상가, 상가주택 및 아파트형공장 등 전통적인 임대수익형 상품이 재조명 받고 있다. 셋째, 임대수익형 부동산에 대한 수요가 급증하고 있다는 점이다. 1~2인 가구 증가추세는 여전하고 특히 베이비 부머 세대 은퇴가 본격화되면서 임대수익용 부동산에 대한 수요가 지속적으로 증가하고 있다. 베이비 부머 세대는 1955년~1963년 출생자로 1980년을 전후하여 사회 진출한 한국경제발전의 주역이었으나 이들 세대 은퇴 이후 노부모 부양이나 청년 실업률 증가에 따른 자녀 생활비 부담이 현실적인 문제로 작용하게 됐다. 생활비 및 여유자금 마련을 위해 주거규모를 축소하거나 보유주택수를 감소하고 이를 통해 발생한 자금으로 안정적인 노후를 준비하려는 차원에서 임대소득이 발생하는 상품에 투자하려는 수요가 대폭 증가했다. 끝으로 임대수익형 부동산의 인기는 수년째 지속해온 전세난도 한몫 작용하고 있다. 지난해 12월말 기준 전국아파트 평균 전세가율이 70%를 돌파했고 지방 광역시 전세가율은 80%에 육박한다. 세부 지역이나 단지에 따라서는 전세가율이 90%를 넘었거나 매매가와 거의 차이가 없는 곳도 있을 지경인데도 전세값 상승은 그칠 줄을 모르고 있다. 매매든 경매든 어떤 수단을 통해 임대수익형 부동산을 매입해도 실제로 투자되는 자기자본은 얼마 되지 않는 셈이다. 저금리 기조를 이용해 대출을 받는 경우에는 더욱 그렇다. 특히 전세난을 이용해 건물주가 전셋집을 속속들이 보증부월세나 반전세로 전환해도 이에 대한 수요가 뒷받침될 정도로 임대시장이 호황을 누리고 있으니 기존에 월세가 나오는 상품만이 아니라 임대수익형 부동산을 신축할 수 있는 단독주택이나 대지도 인기를 누리고 있음은 당연한 귀결이다. 이제 임대수익형 부동산에 대한 인기는 일시적인 현상이 아닌 듯하다. 아마도 전세난이 수그러들지 않는 한, 금리가 다시 급등하지 않는 한, 그리고 주택가격이 상승할 것이라는 기대 및 주택가격이 상승하고 있다는 확실한 모멘텀이 있지 않는 한 임대수익형 부동산 전성시대는 향후 수년간 지속될 것으로 보아도 무방할 것이다.  디지털태인 칼럼니스트 이영진 이웰에셋 대표