[컬럼] 오피스텔 임대수익률 극대화 방안

오피스텔 임대수익률 극대화 방안 최근 부동산 경기 침체, 소형 주택 임대수요 증가로 인하여 수익형 부동산에 대한 관심이 증가되고 있습니다. 이런 흐름에 맞춰 건설사에서도 도시형생활주택, 오피스텔 등 소형 임대 물량의 공급을 증대시키고 있는 상황입니다.  그러나 수익형 부동산의 경우 보유기간 임대소득에 대한 세금, 건강보험료 추가 부담 등에 대한 이해가 없으면 정확한 수익률 계산이 어려우므로 이런 부분에 대한 이해가 필요하다고 봅니다. 1. 주택과 오피스텔의 차이점 오피스텔은 주택과 달리 건축법상 업무시설로 구분됩니다. 세제 적용에 있어서도 업무시설로 적용되어 취득세 4.6% 적용(주택 유상거래에 대한 감면 적용되지 않습니다). 재산세, 종합부동산세 계산시 별도합산대상으로 구분되어 적용됩니다. 다만 업무시설인 오피스텔이 사실상 주거용으로 사용되는 경우에는 주택으로 간주되어 세제가 적용되므로 유의하셔야 합니다. 예를 들어 1주택을 보유하고 있는 1세대가 수익을 목적으로 오피스텔에 투자를 하였는데 당해 오피스텔이 사실상 주거용으로 인정될 경우에는 1세대2주택자가 되어 당초 보유한 주택이 비과세 혜택을 받을 수 없는 경우가 발생할 수 있습니다. 2. 임대사업자 등록시 유의할 점 오피스텔을 분양 받게 되면 분양회사로부터 임대사업자 등록을 하도록 권유를 받게 됩니다. 그 이유는 오피스텔은 업무용이기 때문에 분양가액 중 건물에 대한 부가가치세를 소비자가 부담하게 되는데 비주거용임대사업자 등록을 하게 되면 당해 부가가치세를 환급 받을 수 있기 때문입니다. 물론 부가가치세는 비주거용임대사업자에 한하여 환급이 가능하므로 오피스텔이 사실상 주거용으로 간주될 경우에는 환급 받은 부가가치세를 추징당하게 됨을 유의하셔야 합니다. 임대사업자 등록시 두 번째 검토 요소는 건강보험료, 국민연금 부담금액의 증가입니다. 실무적으로 사업자를 등록하게 되면 소득이 발생한 것으로 간주하여 지역가입자로 건강보험료 등 부담이 늘어나게 되는데 본인이 지역가입자 대상자인지 건강보험료 부담 증가액은 얼마나 될 것인지 사전에 확인해 볼 필요가 있습니다. 두 번째 검토 요소와 더불어 누구의 명의로 오피스텔을 분양 받을지 판단 요소로 임대소득 신고로 인하여 증가하게 될 종합소득세 부담의 증가액이 얼마나 될 것이지 사전에 확인할 필요가 있습니다. 근로소득, 사업소득 등 이미 종합소득금액이 크신 사업자 명의로 오피스텔을 분양 받는 경우 임대소득 신고로 인하여 실제 소득세 부담이 생각보다 클 우려가 있습니다. 그 이유는 소득세 계산구조가 임대소득은 타소득과 합산하여 과세를 하도록 되어 있고 소득세율도 소득금액 구간별로 6%~35% 누진세율 구조로 되어 있어 타 소득금액이 많은 경우 임대소득이 추가되어 부담세액이 갑자기 증가하는 경향이 있습니다. 마지막으로 오피스텔을 분양받고 임대사업자 등록 후 부가가치세를 환급받은 후 10년 이내에 임대사업을 폐업하게 되면 환급받은 부가가치세 중 일부를 납부하여야 합니다.(1년에 10%씩 차감됩니다.) 따라서 오피스텔을 매각하는 경우에는 포괄양수도로 임대사업자의 모든 권리와 의무를 양수인이 승계하도록 하여야 환급받은 부가가치세를 다시 납부하는 일이 없습니다. 3. 임대소득 신고시 주의하여야 할 점 오피스텔을 업무용으로 임대하게 되면 임대사업자가 사업자 등록시 제출하는 임대차계약서가 세무서에 제출되므로 세원이 쉽게 노출되는 경향이 있었습니다.  이에 반하여 주거용으로 임대하게 되면 임대소득이 쉽게 노출 되지 않았던 게 사실입니다.  그러나 세법 개정으로 근로소득자가 부담하는 월세 소득공제제도를 통해서 세원을 포착하려는 노력을 하고 있습니다.월세 소득공제는 연봉이 3천만원 이하인 부양가족이 있는 근로자에만 해당이 됩니다. 월세 소득공제제도 이외에도 월세 지출금액을 현금영수증 사용액으로 간주하여 신용카드(현금영수증 포함) 소득공제에 포함시켜 주고 있습니다. 월세 소득공제제도와 신용카드(현금영수증) 소득공제제도는 근로소득자에 적용되므로 주의하시기 바랍니다. 2011년부터는 세대별로 3주택 이상자인 경우 주택보증금에 대해서도 소득세를 과세하도록 되어 있어 주택임대에 대한 과세가 한층 강화되고 있습니다. 임대소득에 대한 소득세를 줄일 수 있는 방안을 없을까요. 대표적으로 임대사업과 관련된 각종 비용을 잘 챙겨보는 것이 중요합니다. 특히 이자비용, 세금과공과, 건강보험료, 재산세 등 임대사업에서 공제되는 비용항목입니다. 이외에도 연금저축, 소기업 소상공인 공제부금, 국민연금 등 사업소득에서 공제되는 공제항목을 챙겨보는 것도 중요합니다. 마지막으로 연금소득을 수령하고 있는 분들의 경우 일정 금액 이상의 소득이 발생하게 되면 연금수령액이 줄어드는 경우가 있으므로 소득세 신고시 이 점 유의하시기 바랍니다. 디지털태인 칼럼니스트 이대주 신화세무회계사무소 세무사