이상희 씨는 최근 세무서로부터 작년에 양도한 주택이 1가구2주택에 해당하기 때문에 수천만원의 세금을 내야 한다는 통보를 받았다. 

자신이 보유한 주택은 아파트 한 채뿐인 이 씨는 세무서에 세금고지 이유를 문의했다.  

과세원인은 엉뚱한 곳에 있었다. 그가 보유하고 있는 상가에서 음식점을 운영하는 세입자가 건물의 일부를 주택으로 사용했기 때문이었다. 

이 씨는 구청에서도 건물 전체를 주택이 아닌 상가(근린생활시설)로 인정하고 재산세를 부과한 사실이 있다며 이의를 제기했지만 받아들여지지 않았다. 

1가구1주택에서 ‘주택’은 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 건축허가서나 등기에 기재된 것과 관계없이 거주목적으로 사용되는 건축물은 모두 주택으로 본다. 

거주용으로 사용하는지 여부는 공부(등기부등본, 건축물 관리대장 등) 상의 용도에 관계없이 사실상의 용도에 따라 판단한다. 

용도 구분이 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라 판단한다. 이 씨가 건물 전체를 사업용으로 세를 주었다 하더라도 세입자가 건물 일부를 주택으로 사용하고 주민등록까지 전입했다면 주택으로 인정된다. 

주택 여부에 따라 세금의 희비가 갈리는 사례는 오피스텔에서도 빈번히 발생한다. 요즘 오피스텔은 대부분 주거용으로 사용해도 손색이 없다. 

때문에 소유주는 분명히 사무실용으로 세를 놓았는데 세입자가 주택으로 쓰면서 2주택자나 다주택자가 되는 경우가 발생한다. 

주택으로 언제든 겸용할 수 있는 오피스텔을 임대할 땐 사전에 임대차계약서에 사용 용도를 분명히 명시할 필요가 있다. 

공부상의 용도도 주택 여부를 판정하는 데 상당한 영향을 미치므로 아예 시비의 소지가 없도록 보유 물건을 팔기 전에 공부상의 용도를 정리해놓는 게 좋다.

디지털태인 칼럼니스트 손대원

T&A 세무회계사무소