<이혼 및 공동상속에 있어서 재산분할대상인 부동산에 대한 가치평가방법>

 [ 변호사 이용화- 2015. 03. 20]

1. 협의상의 이혼, 재판상 이혼의 경우 이혼을 하게 되면 부부의 공동생활체는 해제되므로 부부가 공동으로 운영하던 경제생활은 끝을 내고 공동경제의 청산단계에 들어가게 됩니다. 부부간의 공동경제가 종료하는 경우 그 실체에 부합하는 청산을 하는 것이 필요한데, 이것이 이혼한 당사자의 일방이 다른 일방에 대하여 재산분할을 청구하는 재산분할청구권입니다. 한편 상속에 의한 권리의무의 이전은 피상속인의 사망의 순간에 당연히 생기므로, 수인의 공동상속인이 있는 경우에는 공동상속인이 일단 공유상태로 상속재산을 승계하게 됩니다. 상속재산분할은 상속개시로 인하여 생긴 공동상속인간의 상속재산에 대한 공유관계를 종료시키고, 상속분에 따라 그 배분귀속을 확정시키는 것을 목적으로 하는 일종의 청산행위입니다.

2. 이혼 및 공동상속으로 인한 재산분할에 있어서 각각의 당사자들이 협의를 통하여 재산을 분할할 수 있고, 협의가 이루어지지 않으면 법원(재판)을 통하여 재산을 분할하게 됩니다.

3. 이혼이든 공동상속이든 재산분할을 하기 위해서는 먼저 분할대상이 되는 재산을 확정하여야 합니다. 이혼의 경우는 혼인 중 형성된 재산을 그 대상으로 하고, 공동상속의 경우는 피상속인이 남겨 놓은 재산의 전부가 분할의 대상이 됩니다. 이혼의 경우 다른 배우자 명의의 재산이 어떤 것이 있는지 이혼 당시 모르는 경우가 있고, 공동상속의 경우 피상속인 명의의 재산이 어떤 것이 있는지 모르는 경우도 허다합니다. 부동산의 경우 국토교통부 및 법원행정처를 통하여 타방 배우자 및 피상속인 명의의 부동산을 확인할 수고, 임의로 확인이 되지 않을 경우 소송이 진행중이라면 법원을 통하여 사실조회신청을 함으로서 부동산을 포함한 예금채권 등의 분할대상재산을 확인할 수 있습니다.

4. 분할대상재산의 확정되면 각각의 재산에 대한 가치평가가 이루어 져야 합니다. 가치평가가 이루어져야만 상대방과 분할에 관한 협의 또는 조정이 이루어 질 때 의사결정을 할 수 있고, 법원을 통한 분할의 경우 재산분할 비율 및 상속분에 따른 정리를 할 수 있기 때문입니다. 그런데 예금채권과 같이 명목가치가 표시되는 재산의 경우는 별도의 가치평가가 필요 없지만 부동산과 같은 현물의 경우 분할기준시를 기준으로 그 가치가 별도로 평가되어야 합니다. 더욱이 부동산의 경우 그 취득시기가 오래전인 경우가 허다하여 대상 부동산에 대한 최근의 가치가 평가된 적이 없는 케이스가 많고 또 부동산은 그 가치가 커서 평가가 어떻게 되느냐에 따라 당사자들에게 미치는 이해관계가 지대할 수밖에 없습니다.

5. 우리 대법원은 “재산분할의 경우 재산분할액 산정의 기초가 되는 재산의 가액은 반드시 시가감정에 의하여 인정하여야 하는 것은 아니지만 객관성과 합리성이 있는 자료에 의하여 평가하여야 한다” 라고 판시하고 있습니다. 부동산에 대한 가치평가도 당연히 이 방법에 따라 이루어져야 하는데, 부동산에 대한 “객관성과 합리성이 있는 자료”라는 것에는 대체로 다음과 같은 것이 인정되고 있습니다. 우선 분할대상부동산이 분할기준시점을 기준으로 최근에 매수한 것이라면 매매대금이 기재되어 있는 부동산매매계약서가 이에 해당할 수 있습니다. 나아가 국토교통부의 실거래가 조회 결과, 개별주택가격확인서, 개별공시지가 조회결과 등도 이에 해당할 수 있습니다. 이혼의 경우 이혼소송중 가사조사관이 이혼 당사자와 면담하는 과정에서 분할대상이 되는 부동산에 대한 가격을 물어보고 이 가격이 조사보고서에 기재되어 재판부에 제출되는 경우가 있는데, 이때의 가격이 평가금액으로 인정되기도 합니다. 재산분할에 대한 협의 또는 재판이 진행되기 전에 당사자가 사설감정인을 통하여 부동산에 대한 감정을 실시하는 경우가 있는데, 상대방이 감정결과를 다투지 않는 경우 이 감정결과도 가치평가의 기준으로 인정될 수 있습니다.

6. 그 외 부동산 가치평가의 기준이 될 수 있는 것으로는 부동산 실거래가 정보를 알려주는 전문인터넷사이트의 평가자료도 있을 수 있습니다. 한편 이런 평가자료 없이 당사자들이 분할 대상 부동산의 가치에 대하여 일치된 의견을 가지는 경우도 있습니다. 그 부동산의 가치가 경미할 것으로 예상되는 경우가 대부분인데, 이런 경우는 일치된 의견의 내용에 따라 부동산의 가치를 인정합니다.

7. 이와 같은 방법을 통한 가치 평가에 대하여 일방이 수긍하지 않을 경우 최종적으로는 법원이 선임한 감정인을 통한 시가감정에 의할 수밖에 없습니다. 감정인을 통한 시가감정을 하는 경우 감정에 소요되는 비용이 만만치 않다는 단점이 있습니다. 이런 결과를 방지하기 위해서라도 재산분할을 하기 전 위 5. 6.항에서 말씀드린 자료를 사전에 확인하여 재산분할에 대한 예상을 해보는 것이 필요하다고 할 것입니다.

법무법인 유비즈

변호사 이 용 화

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